Negli ultimi anni, nel mercato delle locazioni si è diffusa una prassi tanto comune quanto problematica: contratti presentati come «transitori» che, in realtà, non possiedono i requisiti previsti dalla legge. Spesso si tratta di accordi con un canone sensibilmente più alto di quello consentito, privi della clausola che indica la reale esigenza temporanea e della documentazione di supporto. Il risultato è un contratto che porta il nome di transitorio, ma che la legge tratta in modo del tutto diverso.
Vediamo perché, e quali tutele ha l’inquilino.
Cos’è (davvero) una locazione transitoria
La locazione abitativa è disciplinata dalla Legge 431/1998, che conosce tre tipologie principali: il canone libero (art. 2, comma 1, durata 4+4), il canone concordato (art. 2, comma 3, durata 3+2) e i contratti dell’art. 5, cioè quelli di natura transitoria e per studenti universitari.
Il contratto transitorio è una deroga eccezionale ai vincoli minimi di durata: è ammesso solo quando esista una reale e specifica esigenza temporanea di una delle parti (un trasferimento di lavoro a termine, un periodo di studio in una città diversa dalla residenza, lavori di ristrutturazione nell’abitazione del conduttore, e così via). La sua disciplina di dettaglio è fissata dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017 (di seguito «DM 2017») e, sul territorio, dagli Accordi Territoriali stipulati a livello locale.
Dove vige il vincolo del canone
Un chiarimento essenziale, troppo spesso trascurato: il vincolo del canone non opera su tutto il territorio nazionale, ma solo in una parte dei Comuni italiani. E il criterio per individuarli è cambiato.
Nel regime precedente — quello del DM 30 dicembre 2002 — il canone del transitorio era vincolato in base all’ubicazione dell’immobile nei cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa: le grandi aree metropolitane (Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Palermo, Catania), i comuni con esse confinanti e gli altri capoluoghi di provincia. Questo criterio ha operato fino all’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017, che lo ha superato sostituendolo con un parametro demografico: oggi il canone dei contratti transitori è vincolato ai valori dell’Accordo Territoriale per gli immobili situati nei Comuni con più di 10.000 abitanti (art. 2, comma 2, DM 2017). Nei comuni più piccoli, invece, il canone resta liberamente determinabile.
Due precisazioni: per i transitori di durata pari o inferiore a 30 giorni il canone è libero anche nei comuni sopra soglia; dove manchi un accordo locale, i valori di riferimento sono quelli fissati dal DM 14 luglio 2004. Dove gli accordi locali non sono stati ancora rinnovati per recepire il DM 2017, possono continuare ad applicarsi i precedenti accordi basati sul DM 2002. A Firenze la questione non si pone: l’Accordo è stato rinnovato nel 2025.
Firenze: il canone è vincolato
Firenze supera ampiamente i 10.000 abitanti: qui, dunque, non si può stipulare un contratto a uso transitorio con canone superiore ai massimi dell’Accordo. Lo conferma il nuovo Accordo Territoriale per il Comune di Firenze e Comuni limitrofi, sottoscritto il 3 luglio 2025 e in vigore dal 7 luglio 2025, che ha sostituito i precedenti accordi (compreso quello del 2020) e che destina ai contratti transitori le medesime fasce di oscillazione previste per il canone concordato.
In termini concreti, per il Comune di Firenze i valori massimi al metro quadro mensile variano a seconda della zona e della qualità dell’immobile. La tabella seguente sintetizza i canoni massimi (in €/mq al mese) per ciascuna zona e per le tre tipologie edilizie previste dall’Accordo (A = immobili nuovi o ristrutturati negli ultimi dieci anni e con dotazioni elevate; B = intermedia; C = standard):
| Zona | Aree indicative | Tip. A | Tip. B | Tip. C |
|---|---|---|---|---|
| Centro | Centro storico, Lungarno, Piazza Ferrucci | 13,00 | 11,00 | 7,00 |
| Di pregio | Bobolino, Due Strade, Marignolle, La Pietra, Careggi, Settignano | 13,50 | 12,00 | 7,50 |
| Intermedia A | Cure, Campo di Marte, Bellariva, Bandino, Novoli, Coverciano, Varlungo | 10,20 | 9,00 | 5,50 |
| Intermedia B | San Jacopino, Dalmazia, Cascine del Riccio, Galluzzo | 9,70 | 8,70 | 5,50 |
| Periferica A | Legnaia, Isolotto, Argingrosso, Castello | 9,20 | 8,30 | 5,50 |
| Periferica B | Piagge, Peretola, Mantignano, Cupolina | 8,75 | 8,10 | 5,00 |
I valori indicati sono al metro quadro. Il canone mensile effettivo si ottiene moltiplicandoli per la superficie convenzionale dell’alloggio e applicando, all’interno della fascia, le eventuali maggiorazioni previste (arredo, prestazione energetica, durata). La tabella ha quindi valore orientativo: la determinazione esatta richiede il calcolo della superficie convenzionale e l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria.
A questi valori si aggiunge un margine di aumento — fino al 5% — riservato ai soli contratti transitori motivati da esigenze di studio, apprendistato e formazione, subordinato a un’attestazione bilaterale obbligatoria.
La conclusione è netta: un canone più alto dei massimi dell’Accordo è, in quella parte, fuori dalla legge.
I requisiti formali che non possono mancare
Oltre al canone, la disciplina (art. 2 DM 2017 e Accordo locale) impone condizioni precise:
- l’esigenza di transitorietà deve essere un evento certo, espressamente indicato nel contratto, scelto tra quelli tipizzati (per il locatore, ad esempio, il rientro nell’immobile; per il conduttore, motivi di studio, lavoro, cura, ristrutturazione della propria casa, e simili);
- alla stipula va allegata obbligatoriamente la documentazione che prova l’esigenza temporanea, per i contratti di durata superiore a 30 giorni (art. 2, comma 4, DM 2017);
- il contratto deve essere redatto utilizzando il modello tipo (Allegato B) del DM 2017.
La durata, infine, non può superare i diciotto mesi.
Una distinzione importante: la mancanza della clausola sull’esigenza o della documentazione allegata fa venir meno il presupposto stesso della transitorietà, con le conseguenze che vedremo. Quando manca la clausola che individua l’esigenza, oppure manca la documentazione, il contratto non è «un transitorio fatto male»: è un contratto che ha perso il presupposto stesso della transitorietà.
Cosa succede a un transitorio privo dei requisiti
Le conseguenze operano su piani distinti, ed entrambe giocano a favore dell’inquilino.
Sulla durata
In assenza dei requisiti, il contratto viene ricondotto automaticamente alla durata ordinaria di quattro anni più quattro (art. 2, comma 1, L. 431/1998). È un effetto previsto direttamente dall’art. 2, comma 6, del DM 2017: «in caso di inadempimento delle modalità di stipula», il contratto «è ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431».
La giurisprudenza della Cassazione è consolidata nell’affermare che la deroga alla durata minima non è rimessa alla libera determinazione delle parti ma è subordinata al rispetto delle condizioni fissate dal decreto ministeriale, e che in difetto anche di una sola di esse il contratto rientra nella disciplina ordinaria (Cass. civ., Sez. III, n. 4075/2014). Il principio di fondo — elaborato già sotto la vigenza della precedente legge sull’equo canone e confermato nel nuovo regime — è che la natura realmente transitoria non dipende dalla volontà delle parti o dal termine scritto sul foglio, ma dall’effettiva natura dell’esigenza abitativa (cfr. Cass. civ., Sez. III, n. 2702/2017, che richiama l’orientamento già espresso sotto la L. 392/1978).
La giurisprudenza fiorentina ha applicato questi principi con decisioni recenti e inequivoche. La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza n. 317 del 25 febbraio 2025, ha riformato la sentenza di primo grado e dichiarato che un contratto transitorio privo della documentazione allegata e della conferma dell’esigenza prima della scadenza «deve essere ricondotto ex lege nell’alveo dei contratti di cui all’art. 2, commi 2 e 3, della legge n. 431 del 1998, con durata di quattro anni rinnovabile per ulteriori quattro». Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 1090 del 27 marzo 2025, ha precisato che la conversione in 4+4 opera «anche a prescindere dalla veridicità delle esigenze dichiarate»: è sufficiente la mancanza della documentazione.
Il caso limite: sei contratti transitori in otto anni. Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 444 del 6 febbraio 2025, ha esaminato il caso di una conduttrice che aveva firmato sei contratti transitori consecutivi per complessivi otto anni, risultando per giunta residente nell’immobile. Il Tribunale ha riqualificato il rapporto come locazione ordinaria a canone libero ex art. 2, comma 1, affermando che «è quindi evidente che la parte conduttrice al momento dell’instaurazione del rapporto non aveva intenzione di stipulare un contratto transitorio, ma un diverso contratto volto a soddisfare esigenze durevoli. Con ogni probabilità l’utilizzo di tale modello contrattuale è dipeso esclusivamente dalla volontà della proprietà di non vincolarsi contrattualmente per un tempo superiore a 18 mesi».
Sul canone
Nei comuni in cui il canone è vincolato — Firenze fra questi — la pattuizione che fissa un canone superiore ai massimi dell’Accordo è colpita da nullità nella parte eccedente (art. 13, comma 4, L. 431/1998), con sostituzione automatica della clausola illegittima ai sensi dell’art. 1339 c.c. L’inquilino può quindi chiedere la riconduzione del canone ai valori dell’Accordo Territoriale e la restituzione delle somme indebitamente versate ex art. 2033 c.c.
Un chiarimento importante, messo a fuoco dalla giurisprudenza fiorentina più recente: la riconduzione alla durata 4+4 non trasforma automaticamente un canone libero in canone concordato. Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 732 del 24 aprile 2026, ha affermato che «una volta ricondotta la durata del contratto a quella prevista dall’art. 2 comma 1 L. n. 431/98, vale per il contratto in questione, come per quelli di cui all’art. 2 comma 1 cit., il canone liberamente pattuito tra le parti e non quello stabilito in base agli accordi territoriali di cui al comma 3 dell’art. 2 cit.». La riconduzione del canone ai valori dell’Accordo opera quindi soltanto quando il canone pattuito supera i massimi tabellari, non in ogni caso di transitorio irregolare.
L’esatto importo recuperabile e la qualificazione della vicenda (nullità parziale del solo canone eccedente, oppure illiceità dell’intero schema) dipendono dal caso concreto. Per questo la quantificazione va affidata a una valutazione professionale, contratto alla mano.
A ciò si aggiunge un dato pratico: senza il rispetto dei parametri dell’Accordo e senza l’attestazione di rispondenza, non spettano nemmeno le agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa come Firenze, riduzione IMU) — un elemento che spesso conferma la natura elusiva dell’operazione.
Cosa può fare l’inquilino
Chi sospetta di avere firmato un «transitorio» solo di nome può far accertare la reale natura del rapporto. L’azione di accertamento e la riconduzione del canone ai valori dell’Accordo possono essere proposte già in corso di rapporto.
Va però segnalato un termine breve e spesso decisivo: l’azione di ripetizione delle somme versate in eccesso, prevista dall’art. 13 della Legge 431/1998, deve essere proposta entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. È un termine di decadenza (art. 2964 c.c.): una volta rilasciato l’appartamento, l’inquilino ha soltanto sei mesi di tempo per chiedere la restituzione di quanto pagato oltre il dovuto. Per questo è importante far valutare la propria posizione per tempo, preferibilmente prima di riconsegnare le chiavi.
Checklist: cinque verifiche prima di firmare (o prima di lasciare l’immobile)
- C’è la clausola sull’esigenza transitoria? Deve essere specifica e concreta (es. «contratto di lavoro a termine di 12 mesi presso…») e non una formula generica.
- È allegata la documentazione che prova quell’esigenza? Per i contratti di durata superiore a 30 giorni, l’allegazione è obbligatoria.
- Il contratto è redatto sul modello Allegato B del DM 2017?
- Il canone rispetta i massimi dell’Accordo di Firenze, calcolati sulla superficie convenzionale?
- C’è l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria?
Se anche una sola di queste verifiche dà esito negativo, è il caso di approfondire.
Lo sportello AECI Firenze
Una verifica del contratto, della clausola di transitorietà, della documentazione allegata e soprattutto del canone effettivo rispetto ai massimi dell’Accordo Territoriale consente di capire, in tempi rapidi, se ci si trova davanti a un contratto valido o a uno strumento utilizzato per aggirare le tutele di legge. Lo sportello di AECI Firenze (Associazione Europea Consumatori Indipendenti) offre ai soci consulenza e assistenza per l’esame del contratto e la tutela dei propri diritti.
📍 Via Ferdinando Paoletti 24, 50134 Firenze · ✉️ info@aecifirenze.it · ☎️ 055 9362294 / 375 5152193
Avvertenza. Il presente articolo ha finalità informative e divulgative e non costituisce parere legale. La valutazione di una specifica posizione contrattuale richiede l’esame del caso concreto da parte dell’ufficio legale. I valori dei canoni indicati in tabella sono soggetti ad aggiornamento ISTAT.
Fonti normative e giurisprudenza
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
- Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 16 gennaio 2017 (G.U. n. 62 del 15 marzo 2017).
- Accordo Territoriale per il Comune di Firenze e Comuni limitrofi, sottoscritto il 3 luglio 2025, in vigore dal 7 luglio 2025.
- Corte d’Appello di Firenze, sent. n. 317 del 25 febbraio 2025.
- Tribunale di Firenze, sent. n. 444 del 6 febbraio 2025.
- Tribunale di Firenze, sent. n. 1090 del 27 marzo 2025.
- Tribunale di Firenze, sent. n. 1596 dell’8 maggio 2025.
- Tribunale di Firenze, sent. n. 2556 del 26 settembre 2025.
- Tribunale di Firenze, sent. n. 732 del 24 aprile 2026.
- Cassazione civile, Sez. III, sent. n. 4075 del 20 febbraio 2014.
- Cassazione civile, Sez. III, sent. n. 2702 del 2 febbraio 2017.
- Cassazione civile, Sez. III, sent. n. 969 del 17 gennaio 2007.
