Crowdfunding immobiliare. Capitali bloccati e strumenti di recupero

Re-Lender è in liquidazione. Recrowd è sospesa dalla Banca d’Italia. Rendimento Etico è stata revocata da CONSOB. Se hai capitali bloccati in una di queste piattaforme — o in qualsiasi altra operazione di crowdfunding immobiliare in difficoltà — la domanda giusta non è soltanto “rivedrò i miei soldi?” ma soprattutto: contro chi agisco, con quale strumento, e dove?

Le risposte non sono le stesse. Il gestore della piattaforma e il proponente immobiliare inadempiente sono soggetti giuridicamente distinti, con responsabilità distinte e strumenti di tutela differenziati. Confonderli è il primo errore che costa tempo e denaro.

Questo articolo è il seguito operativo della nostra analisi di scenario pubblicata in precedenza: Crisi del crowdfunding immobiliare: rischi, giurisprudenza e strumenti di tutela →

Qui ci concentriamo su cosa fare concretamente, con i dati aggiornati a maggio 2026 e con la giurisprudenza più recente — incluse tre pronunce inedite dei Tribunali di Torino, Milano e La Spezia che fissano regole operative fondamentali.

Indice

1. La situazione aggiornata a maggio 2026
2. Re-Lender, Recrowd, Rendimento Etico: stato attuale
3. Il ruolo di EvenFi nei contratti in corso
4. Cosa può fare l’ACF — e cosa non può fare
5. Gli strumenti di recupero del capitale
6. Cosa dicono i tribunali: sentenze 2023–2025
7. Dove agire: il foro competente
8. Azione individuale o collettiva?
9. I termini di prescrizione
10. Domande frequenti

1. La situazione aggiornata a maggio 2026

Il mercato italiano del crowdfunding immobiliare ha attraversato una crisi strutturale a partire dal 2024. La combinazione di tassi di interesse in rialzo, crisi delle imprese costruttrici, blocchi burocratici dei cantieri — accelerati dalle vicende legate al Superbonus 110% — e una fase di vigilanza regolatoria più stringente ha prodotto un’ondata di inadempimenti che oggi coinvolge decine di migliaia di investitori retail.

Secondo il 10° Rapporto del Politecnico di Milano, tra luglio 2024 e giugno 2025 il mercato del crowdinvesting italiano ha raccolto 260,65 milioni di euro con una flessione del 14% rispetto all’anno precedente. Il dato, tuttavia, sottostima il problema reale: molti progetti finanziari negli anni 2021–2023 non hanno ancora restituito il capitale, e le procedure di default si moltiplicano.

Per gli investitori con capitali bloccati, il 2026 è l’anno in cui il silenzio non paga. I termini di prescrizione scorrono. Le prove si disperdono. Le società proponenti si ristrutturano o si svuotano di attivo. Chi aspetta perde posizione.

2. Re-Lender, Recrowd, Rendimento Etico: stato attuale

Re-Lender — in liquidazione

Re-Lender è stata posta in liquidazione volontaria. La notizia ha colpito centinaia di investitori che avevano capitali attivi su progetti immobiliari non ancora rimborsati. In caso di liquidazione del gestore, il capitale investito non è automaticamente protetto: i fondi degli investitori avrebbero dovuto essere segregati rispetto al patrimonio della piattaforma, ma il recupero concreto dipende dallo stato di avanzamento di ciascun singolo progetto e dalla solvibilità di ogni proponente. Il gestore in liquidazione e il proponente inadempiente sono due fronti distinti di azione.

Recrowd — sospesa dalla Banca d’Italia

Dal 31 luglio 2025 Recrowd è sospesa dalla Banca d’Italia ai sensi del Regolamento UE 2020/1503. La sospensione riguarda l’avvio di nuova operatività; le attività di rimborso e monitoraggio dei progetti esistenti proseguono. La società ha presentato un piano di rimedio e dal gennaio 2025 ha restituito oltre 50 milioni di euro di capitale. Tuttavia, 14 operazioni risultano in default e 18 prorogate, con procedure di rientro in corso.

Il tasso di default previsto per il 2026 è stimato al 45,99%. Per gli investitori con capitali ancora bloccati su progetti in default o UTP (Unlikely To Pay), l’attesa non è una strategia.

Rendimento Etico — revocata da CONSOB

CONSOB ha revocato l’autorizzazione a Rendimento Etico S.r.l. a seguito di un’ispezione conclusa nel novembre 2024 che ha rilevato carenze nel processo di selezione dei progetti, irregolarità nella classificazione degli investitori come “sofisticati” e “non sofisticati”, e criticità nella comunicazione delle operazioni in default. La piattaforma aveva già ricevuto una prima sospensione di sei mesi con delibera del 9 aprile 2025. La revoca definitiva chiude ogni prospettiva di ripresa operativa.

Gli investitori di Rendimento Etico si trovano nella situazione più critica: nessun interlocutore istituzionale attivo, documentazione da recuperare rapidamente, e la necessità di agire su ogni singolo proponente inadempiente.

3. Il ruolo di EvenFi nei contratti in corso

EvenFi è subentrata nella gestione operativa di alcuni portafogli di crediti legati a piattaforme in difficoltà. Il subentro di un nuovo soggetto nella gestione della piattaforma non estingue né modifica le obbligazioni contrattuali originarie tra investitore e proponente. Il contratto di finanziamento è un rapporto bilaterale tra le due parti: la piattaforma — e il suo eventuale successore gestionale — agisce come intermediario, non come debitore principale del capitale investito.

Tuttavia, il subentro di EvenFi può rilevare ai fini della legittimazione processuale a agire in rappresentanza degli investitori nei confronti dei proponenti, qualora i contratti originari prevedessero mandato alla piattaforma. È opportuno verificare le condizioni contrattuali specifiche prima di intraprendere qualsiasi azione.

4. Cosa può fare l’ACF — e cosa non può fare

L’Arbitro per le Controversie Finanziarie (ACF) è lo strumento più citato dagli investitori in difficoltà. Purtroppo è anche lo strumento più frainteso. Le Decisioni ACF n. 8231 e n. 8232 del 2025 hanno chiarito definitivamente il perimetro di competenza.

Cosa può fare l’ACF

L’ACF è competente sulle violazioni di condotta del gestore della piattaforma: informativa pre-contrattuale carente o ingannevole, classificazione errata dell’investitore come “sofisticato”, conflitti d’interesse non dichiarati, due diligence insufficiente sui progetti proposti, gestione e comunicazione opaca dei default. Se il gestore ha violato uno di questi obblighi, l’ACF può accertare la violazione e disporre un indennizzo a carico della piattaforma.

Cosa non può fare l’ACF

L’ACF non può condannare il gestore a restituire il capitale che il proponente immobiliare non ha pagato. L’inadempimento del proponente — la società costruttrice che non ha restituito il finanziamento — non è una responsabilità della piattaforma in quanto tale, e non rientra nella competenza dell’ACF. L’indennizzo ACF riguarda il danno da condotta scorretta del gestore, non il recupero integrale del capitale investito nel progetto.

Questa distinzione è cruciale: molti investitori presentano ricorso ACF credendo di ottenere il rimborso completo del capitale, e rimangono delusi. Il ricorso ACF e l’azione civile contro il proponente sono percorsi paralleli e non alternativi, che perseguono obiettivi diversi.

Termini per il ricorso ACF

Il ricorso ACF deve essere preceduto da un reclamo scritto al gestore. Il gestore ha 30 giorni per rispondere. In assenza di risposta, o se la risposta è insoddisfacente, l’investitore può presentare ricorso all’ACF entro 12 mesi dalla risposta (o dalla scadenza del termine di 30 giorni). I termini decorrono e non si fermano.

5. Gli strumenti di recupero del capitale

Per il recupero del capitale dal proponente inadempiente, gli strumenti disponibili sono:

Diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.)

È il primo passo obbligato, da inviare via PEC sia al proponente sia al gestore della piattaforma. Serve a tre scopi: interrompere la prescrizione, costituire il debitore in mora (con decorrenza degli interessi moratori), e cristallizzare le contestazioni. Senza diffida, ogni azione successiva è meno solida.

Decreto ingiuntivo individuale

Lo strumento più rapido per gli investitori di lending crowdfunding con documentazione contrattuale in ordine. Il contratto di finanziamento, il piano di ammortamento e la prova dell’inadempimento (mancato rimborso alla scadenza) costituiscono già prova scritta sufficiente per l’emissione del decreto. Il decreto ingiuntivo è individuale: ogni investitore agisce per il proprio credito (vedi sezione 8).

Azione civile ordinaria

Per i casi più complessi — proponente che contesta il titolo, importi elevati, pluralità di rapporti — l’azione ordinaria consente una fase istruttoria completa. È più lenta ma produce un titolo esecutivo più robusto.

Sequestro conservativo

In presenza di pericolo di dispersione del patrimonio del proponente, è possibile richiedere il sequestro conservativo dei beni — incluso il cantiere oggetto del progetto. Il Tribunale di Milano ha già accolto questa domanda in almeno un caso documentato (vedi sezione 6).

6. Cosa dicono i tribunali

Il contenzioso sul crowdfunding immobiliare sta producendo una giurisprudenza di merito sempre più definita. In particolare tre decisioni forniscono regole operative concrete.

Trib. Torino, Sent. n. 4250 del 1 ottobre 2025

– RG 16656/2023 

Massima: il ROI pattuito in un contratto di crowdfunding immobiliare è qualificabile come interessi corrispettivi. Il contratto è riconducibile allo schema del mutuo (contratto di credito con obbligazione traslativo-restitutoria). Il decreto ingiuntivo individuale è lo strumento corretto per far valere il diritto di restituzione del capitale.

Il Tribunale di Torino ha rigettato l’opposizione al decreto ingiuntivo e confermato la condanna del “socio proponente” a restituire €80.000,00 oltre interessi. Il giudice ha chiarito che la denominazione “ROI” nel contratto non muta la natura giuridica della somma, che rimane interesse corrispettivo nella prospettiva del mutuante. Ha altresì rilevato che la questione dell’usurarietà del tasso (12% annuo), sollevata genericamente dall’opponente ma non sviluppata in una specifica domanda di nullità, non è esaminabile d’ufficio.

Rilevanza per gli investitori: conferma che l’obbligo restitutorio è azionabile in via monitoria con la sola documentazione contrattuale. Apre la questione — tutta da esplorare — dell’usurarietà dei tassi nei contratti con rendimenti dichiarati del 10-14% annuo, nei casi in cui tale soglia venga superata.

Trib. Milano, Decreto di rigetto 15 maggio 2023 – RG 16866/2023 

Massima: il procedimento monitorio è strutturalmente incompatibile con la cumulazione di un elevato numero di domande individuali. Il decreto ingiuntivo collettivo da parte di 174 investitori per €515.335,58 è stato rigettato.

Il Tribunale ha evidenziato che ciascuna delle 174 domande richiederebbe una verifica autonoma, inaudita altera parte, sia della prova del credito sia della correttezza dei conteggi, e che “numero e complessità di tali verifiche sono incompatibili con la natura e la struttura del procedimento monitorio”.

Rilevanza per gli investitori: non è possibile presentare un decreto ingiuntivo collettivo con molti co-ricorrenti. Ogni investitore deve agire individualmente — oppure valutare strumenti aggregativi alternativi come il mandato alla piattaforma o l’azione di classe. Chi pensa di “fare un ricorso in gruppo” rischia il rigetto in limine e la perdita del contributo unificato.

Trib. La Spezia, Decreto 24 dicembre 2024 -RG 1237/2024 

Massima: la clausola di foro convenzionale contenuta nelle condizioni generali della piattaforma copre solo le controversie sull’utilizzo del portale (termini, privacy policy), non quelle nascenti dal contratto di finanziamento tra investitore e proponente. Per le seconde si applicano le regole ordinarie di competenza territoriale.

Il Tribunale di La Spezia ha rigettato il ricorso monitorio presentato dagli investitori contro il proponente (con sede a Olbia) perché la competenza del foro spezzino derivava da una clausola contrattuale della piattaforma Italycrowd che, nella sua corretta interpretazione, riguardava solo le dispute sull’utilizzo del portale — non il rapporto di finanziamento. Per quest’ultimo, la competenza spetta al giudice del luogo in cui il convenuto ha sede legale (art. 19 c.p.c.) o al luogo di esecuzione dell’obbligazione (art. 20 c.p.c.).

Rilevanza per gli investitori: prima di depositare qualsiasi ricorso, verificare il foro competente leggendo attentamente le condizioni contrattuali. Il foro indicato nelle condizioni della piattaforma potrebbe non essere quello corretto per l’azione contro il proponente. Un ricorso depositato nel foro sbagliato viene rigettato, con perdita di tempo e costi.

7. Dove agire: il foro competente

Come chiarito dal Tribunale di La Spezia (RG 1237/2024), la clausola di foro della piattaforma non copre automaticamente le dispute tra investitore e proponente. Le regole applicabili sono quelle ordinarie del codice di procedura civile:

• Foro generale del convenuto (art. 19 c.p.c.): sede legale della società proponente.
• Foro facoltativo dell’obbligazione (art. 20 c.p.c.): luogo in cui l’obbligazione è sorta o deve essere eseguita. Per le obbligazioni pecuniarie, può coincidere con il domicilio del creditore (forum solutionis).
• Foro del consumatore (art. 66-bis Cod. Cons.): applicabile solo a specifiche categorie di contratti a distanza; l’applicabilità al crowdfunding è oggetto di dibattito giurisprudenziale e, per i servizi finanziari, è derogabile su istanza dello stesso consumatore.

Prima di depositare qualsiasi atto, verificare la sede legale aggiornata del proponente nel Registro Imprese. Le società proponenti in difficoltà cambiano spesso sede e assetti societari.

8. Azione individuale o collettiva?

La pronuncia del Tribunale di Milano (RG 16866/2023) risolve una domanda frequente nei forum degli investitori: “possiamo fare un decreto ingiuntivo in gruppo?”

La risposta è no, non tramite decreto ingiuntivo. Il procedimento monitorio richiede che il giudice verifichi, per ciascuna domanda, la prova del credito e la correttezza del quantum. Con 174 ricorrenti — ma il problema sorge anche con numeri molto più bassi — questa verifica è incompatibile con la natura sommaria del procedimento.

Le alternative per chi vuole coordinarsi con altri investitori:

• Mandato alla piattaforma: se il contratto prevede un mandato alla piattaforma ad agire in nome e per conto degli investitori, la piattaforma può proporre azione unica. Verificare che tale mandato sia ancora operativo con il gestore attuale (o il liquidatore).
• Azione di classe (D.Lgs. 206/2005, artt. 140-bis ss., come novellato): strumento più recente, applicabile quando gli investitori hanno diritti omogenei. Richiede una fase di ammissibilità e tempi più lunghi, ma può essere efficace su grandi platee.
• Decreto ingiuntivo individuale coordinato: più investitori presentano separatamente ricorsi individuali nello stesso foro, con la stessa difesa, ottimizzando i costi. È la forma più praticabile nel breve termine.

9. I termini di prescrizione

La prescrizione è il rischio silenzioso che aggrava ogni ritardo decisionale.

• Ricorso ACF: 12 mesi dalla risposta del gestore al reclamo, o dalla scadenza del termine di 30 giorni per rispondere.
• Azione civile contrattuale (mutuo/finanziamento): prescrizione ordinaria di 10 anni dall’inadempimento (art. 2946 c.c.), interrotta dalla diffida ad adempiere.
• Azione da responsabilità extracontrattuale del gestore: prescrizione di 5 anni (art. 2947 c.c.).
• Crediti da società in liquidazione: seguire le scadenze del procedimento di liquidazione; i creditori hanno l’onere di manifestare tempestivamente le loro pretese.

La diffida ad adempiere interrompe la prescrizione e deve essere inviata il prima possibile via PEC, con ricevuta di consegna.

10. Domande frequenti

Cosa succede ai miei soldi se la piattaforma di crowdfunding va in liquidazione?

In caso di liquidazione del gestore, il capitale investito non è automaticamente protetto. I fondi degli investitori avrebbero dovuto essere segregati rispetto al patrimonio della piattaforma, ma il recupero concreto dipende dallo stato di avanzamento di ciascun progetto e dalla solvibilità di ogni proponente. Gestore in liquidazione e proponente inadempiente sono soggetti giuridicamente distinti: bisogna agire su entrambi i fronti separatamente.

Posso rivolgermi all’ACF se ho capitali bloccati in una piattaforma di crowdfunding?

Sì, ma con una distinzione fondamentale. L’ACF è competente sulle violazioni di condotta del gestore: informativa carente, classificazione scorretta dell’investitore, conflitti d’interesse, due diligence insufficiente. Non è competente sul mancato rimborso da parte del proponente del progetto. Le Decisioni ACF n. 8231 e n. 8232 del 2025 hanno chiarito questo perimetro in modo definitivo.

Cosa può concretamente ottenere l’ACF per un investitore in crowdfunding immobiliare?

L’ACF può accertare violazioni degli obblighi del gestore e disporre un indennizzo a carico della piattaforma per il danno da condotta scorretta. Non può condannare il gestore a restituire il capitale che il proponente non ha pagato. Per il recupero del capitale dal proponente inadempiente è necessaria un’azione civile separata.

Il decreto ingiuntivo è lo strumento giusto per recuperare il capitale dal proponente?

Sì, se la documentazione contrattuale è in ordine. Il Tribunale di Torino (Sent. n. 4250/2025) ha confermato che il contratto di lending crowdfunding è un contratto di credito e che l’obbligo restitutorio del proponente è azionabile in via monitoria. Attenzione: il decreto ingiuntivo deve essere individuale. Il Tribunale di Milano (RG 16866/2023) ha rigettato un ricorso collettivo di 174 investitori perché incompatibile con la natura del procedimento monitorio.

Quali sono i termini di prescrizione per agire contro una piattaforma di crowdfunding?

Per il ricorso ACF: 12 mesi dalla risposta al reclamo (o dalla scadenza del termine di 30 giorni per rispondere). Per l’azione civile contrattuale contro il proponente: prescrizione di 10 anni, interrotta dalla diffida ad adempiere. Per l’azione da responsabilità extracontrattuale: 5 anni. La diffida ad adempiere via PEC è il primo atto da compiere e non va rimandato.

Come faccio a sapere in quale tribunale agire contro il proponente inadempiente?

Il Tribunale di La Spezia (RG 1237/2024) ha chiarito che la clausola di foro convenzionale della piattaforma copre solo le dispute sull’utilizzo del portale, non quelle sul contratto di finanziamento. Per agire contro il proponente, la competenza ordinaria segue la sede legale del proponente (art. 19 c.p.c.) o il luogo di esecuzione dell’obbligazione (art. 20 c.p.c.). Prima di depositare qualsiasi atto, verificare la sede legale aggiornata nel Registro Imprese.

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